서론

연구배경

다양한 지역에서 도심을 관통하는 철도에 대해 이설, 지하화 요구 등 공간구조 변화의 필요성이 제기되고 있다. 최근 국내 여러 지역에서는 도시를 관통하며 발생하는 소음, 진동, 환경 저해 등의 문제로 인해 도심 철도의 이설이나 지하화를 요구하는 목소리가 지속적으로 증가하고 있다. 실제로 광주광역시에서는 광주역~광주송정역 구간의 폐선 요구가 있었으며, 전남 순천에서는 경전선 지하화, 경북 영주에서는 영동선 이설 요구 등이 제기된 바 있다.

광주광역시는 2000년대 도심철도 이설 및 폐선부지를 활용해 공원(푸른길)으로 조성한 사례를 가지고 있다. 푸른길 공원은 전라도와 경상도를 연결하는 경전선 폐선부지에 조성된 도시공원으로, 국내 최초의 시민참여형 도시계획 모델이라는 점에서 큰 의미를 가진다. 1960년대부터 도시 팽창과 함께 철도 주변 거주자들이 겪어왔던 소음과 먼지 문제를 해결하고, 시민과 지방정부의 합의를 통해 약 20여 년에 걸친 노력 끝에 조성되었다.

이러한 광주 푸른길의 성공 사례 이후, 다른 지자체에서도 도심 철도 이설 및 폐선부지를 활용한 선형 공원 조성 사업이 확산되고 있다. 이에 따라 이러한 사업이 주변 토지가격에 미치는 경제적 파급효과를 실증적으로 분석하고, 향후 정책 수립의 기초 자료로 활용할 필요성이 증대되고 있다.

연구목적

기존 선행연구들은 도심 혐오시설을 공원으로 전환함에 따라 나타나는 이용 만족도, 보행 패턴, 환경적 개선 효과 등 공간·환경적 변화에 초점을 맞추어 왔으며, 토지 가격과 같은 경제적 효과에 대한 실증 분석은 매우 제한적이었다. 특히 공원화가 실제 지가에 미친 영향을 계량적으로 규명한 연구는 부족한 실정이다. 본 연구는 이러한 한계를 보완하여, 폐선부지를 활용한 선형 공원화 사업이 주변 토지의 지가 상승률에 미치는 영향을 이중차분법(DID)과 삼중차분법(DDD)을 활용하여 실증적으로 분석하고자 한다. 또한 용도지역별 효과의 이질성을 함께 분석함으로써 보다 세밀한 정책적 시사점을 도출하는 것을 목적으로 한다.

연구방법

공간적 범위는 푸른길 경계로부터 150m 이내에 위치한 필지를 처치군으로, 150m 초과 500m 이내에 위치한 필지를 대조군으로 설정하였다. 시간적 범위는 사전기간을 2004년부터 2008년까지로, 사후기간은 중기 사후기간(2011~2015년)과 장기 사후기간(2016~2020년)으로 구분하였다. 2009~2010년은 조성공사 기간으로 분석에서 제외하였다.

본론

분석자료 개요

본 연구의 종속변수는 2004년부터 2020년까지의 개별공시지가 패널 데이터로, 광주시 푸른길 인근 필지의 연도별 토지가격과 토지 특성을 관측한 자료이다. 개별공시지가는 매년 공시되는 토지 단위면적당 가격으로, 실거래 데이터 대비 연속적인 가격 변화를 관측할 수 있다는 장점이 있다. 분석을 위해 국토교통부 V-WORLD 자료를 기반으로 필지별 개별공시지가를 구축하였으며, 토지대장과 건축물대장 자료를 활용해 지목, 면적, 용도지역, 건축물 특성을 통제변수로 구성하였다. 푸른길 인접 여부는 GIS를 활용해 거리 기준으로 산정하였다.

분석결과

PSM 매칭 결과

본 연구는 푸른길 조성사업이 인접 필지(150m 이내)의 지가 변동에 미치는 인과적 효과를 보다 엄밀하게 추정하기 위해 차분의 차분(DID) 분석에 앞서 성향점수매칭 (Propensity Score Matching, PSM)을 수행하였다. DID 분석의 핵심 전제는 처치군과 대조군이 정책 시행 이전에 유사한 특성을 지니고 동일한 추세를 따른다는 점인데, 푸른길 인접 필지와 비인접 필지 간에는 토지 면적, 용도지역, 접도 여부 등 기초 특성에서 차이가 존재할 가능성이 있다. 이러한 선택편의(selection bias)를 완화하기 위해 PSM을 적용하였다. 매칭 기준 연도는 푸른길 조성사업 착수 이전이자 조성기간 직전인 2008년으로 설정하였다. 매칭 방법은 최근접 이웃 매칭(nearest neighbor matching)을 사용하였으며, 매칭에 활용된 공변량은 공시지가(log), 토지 지목, 필지 면적, 용도지역, 접도 여부 등으로 구성하였다. 매칭 결과, 전체 필지 중 처치군 920필지와 대조군 920필지가 1:1로 매칭되었으며, 대조군 필지 중 약 58%가 비교 가능성이 낮아 분석에서 제외되었다. 매칭 후 모든 변수의 표준화 평균 차이(Standardized Mean Difference, SMD)는 0.1 이하로 감소하였고, 대부분의 변수는 0.03 이하로 나타나 처치군과 대조군 간 사전 특성이 매우 유사한 수준으로 개선되었음을 확인하였다. 또한 주요 변수 간 상관관계 분석 결과, 처치 여부(treat)와 다른 설명변수들 간의 상관계수는 매우 낮은 수준으로 나타나 다중공선성이나 선택편의 위험은 크지 않은 것으로 판단된다. 이러한 결과를 바탕으로 이후 DID 및 DDD 분석은 PSM 매칭 후 표본을 이용하여 수행하였다.

평행추세 검정

DID 분석의 타당성을 확보하기 위해 정책 시행 이전 기간에 처치군과 대조군의 지가 변화 추세가 유사한지를 검정하였다. 이를 위해 사전기간(2004~2008년)을 대상으로 평행추세 검정을 단계적으로 수행하였다. 1단계 검정에서는 사전 연도별 더미 변수와 처치군 변수의 교호항을 회귀식에 포함하여 각 연도별 처치군과 대조군 간 지가 변화 차이를 추정하였다. 그 결과, 대부분의 사전 연도 계수는 0에 근접하였으며 통계적으로도 유의하지 않은 것으로 나타났다. 일부 연도에서 약한 통계적 유의성이 관측되었으나, 계수의 크기는 매우 작아 경제적 의미는 제한적인 수준이었다. 2단계 검정으로는 Event-study 분석을 수행하여, 기준연도(2008년)를 중심으로 정책 시행 이전 각 연도별 효과를 개별적으로 추정하였다. Event-study 결과, 사전기간에 해당하는 연도들의 계수는 대부분 95% 신뢰구간 내에서 0을 포함하고 있어, 정책 시행 이전에 체계적인 차별적 추세는 존재하지 않는 것으로 판단된다. 종합적으로 볼 때, 푸른길 조성 이전 처치군과 대조군의 지가 변화 추세는 실질적으로 평행한 것으로 판단되며, DID 분석을 적용하기 위한 핵심 가정은 충족되는 것으로 해석할 수 있다.

DID 회귀분석

본 절에서는 푸른길 조성사업이 인접 필지의 지가 변화에 미친 평균적인 정책효과를 추정하기 위해 차분의 차분(DID) 회귀분석을 수행하였다. 분석은 PSM 매칭 후 표본을 이용하였으며, 필지 고정효과와 연도 고정효과를 포함하여 시간에 따라 변하지 않는 개별 필지 특성과 연도별 공통 충격을 통제하였다. 사후기간은 조성 직후 및 중기 효과를 분석하기 위한 2011~2015년(post1)과, 장기 효과를 검증하기 위한 2016~2020년(post2)으로 구분하였다. 핵심 관심 계수는 처치 여부와 사후기간의 교호항(treat × post)이다. 분석 결과, 중기 사후기간(2011~2015년)에 대한 DID 계수는 약 –2.1%로 추정되었으며, 이는 통계적으로 유의한 음(-)의 값이다. 이는 푸른길 인접 필지가 비인접 필지에 비해 상대적으로 지가 상승률이 낮았음을 의미한다. 장기 사후기간(2016~2020년)에 대한 분석에서도 DID 계수는 약 –2.3%로 추정되었으며, 중기와 동일한 방향성을 유지하였다. 이 결과는 푸른길 조성사업이 단기뿐만 아니라 장기적으로도 인접 필지의 상대적 지가 상승을 유발하지 못했음을 시사한다. 이러한 결과는 공원 조성 자체만으로는 토지가격 프리미엄이 즉각적으로 형성되지 않을 수 있으며, 주변 상권 활성화, 주거 밀도, 접근성 개선 등 다른 도시 요인과의 결합이 중요함을 시사한다.

DDD 회귀분석

푸른길 조성사업의 효과가 모든 지역에서 동일하게 나타난다고 가정하는 것은 현실적으로 한계가 있으므로, 본 연구에서는 용도지역별 차별적 효과를 분석하기 위해 삼중차분(DDD) 회귀분석을 추가로 수행하였다. DDD 분석에서는 주거지역 여부(residential_zone)를 추가하여, 푸른길 인접 효과가 주거지역과 비주거지역에서 어떻게 다르게 나타나는지를 검정하였다. 핵심 변수는 처치 여부, 사후기간, 주거지역 여부의 삼중 교호항(treat × post × residential_zone)이다. 중기 사후기간(2011~2015년) 분석 결과, 삼중 교호항 계수는 약 +3.6%로 추정되었으며 통계적으로 유의한 양(+)의 값을 보였다. 이는 푸른길 인접 효과가 주거지역에서 비주거지역보다 상대적으로 더 긍정적으로 작용했음을 의미한다. 장기 사후기간(2016~2020년)에서는 삼중 교호항 계수가 약 +8.7%로 확대되었으며, 높은 통계적 유의성을 보였다. 이는 시간이 지남에 따라 주거지역에서의 공원 접근성 가치가 점진적으로 지가에 반영되었음을 시사한다. 종합하면, 푸른길 조성사업의 전체 평균 효과는 음(-)의 방향으로 나타났으나, 주거지역에서는 장기적으로 긍정적인 효과가 확인되었다. 이는 공원 조성 효과가 토지 용도와 생활환경 특성에 따라 차별적으로 나타날 수 있음을 보여준다.